ਆਸਟ੍ਰੇਲੀਆ ਦੇ ਕਿਰਾਏ ਦੇ ਸੰਕਟ ਪਿੱਛੇ ਅਸਲ ਕਾਰਨ ਕੀ ਹੈ?

ਇੱਕ ਰੂੜ੍ਹੀਵਾਦੀ ਝੁਕਾਅ ਵਾਲੇ ਥਿੰਕ ਟੈਂਕ ਦਾ ਕਹਿਣਾ ਹੈ ਕਿ ਆਸਟ੍ਰੇਲੀਆ ਵਿੱਚ “ਪ੍ਰਵਾਸੀਆਂ ਦੇ ਬੇਮਿਸਾਲ ਪ੍ਰਵਾਹ” ਨੇ ਦੇਸ਼ ਦੇ ਰਿਹਾਇਸ਼ ਅਤੇ ਕਿਰਾਏ ਦੇ ਸੰਕਟ ਨੂੰ ਹੋਰ ਵਧਾ ਦਿੱਤਾ ਹੈ, ਹਾਲਾਂਕਿ ਦਾਅਵਿਆਂ ਨੂੰ ਗੁੰਮਰਾਹਕੁੰਨ ਵਜੋਂ ਦੂਜਿਆਂ ਦੁਆਰਾ ਵਿਵਾਦਿਤ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਹੈ।

ਇੰਸਟੀਚਿਊਟ ਆਫ਼ ਪਬਲਿਕ ਅਫੇਅਰਜ਼ ਦੀ ਰਿਪੋਰਟ ਵਿੱਚ ਕਿਹਾ ਗਿਆ ਹੈ ਕਿ ਕੋਵਿਡ -19 ਮਹਾਂਮਾਰੀ ਦੇ ਬਾਅਦ ਅੰਤਰਰਾਸ਼ਟਰੀ ਸਰਹੱਦਾਂ ਦੇ ਮੁੜ ਖੁੱਲ੍ਹਣ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਸਰਕਾਰ ਦੀ “ਪ੍ਰਵਾਸੀਆਂ ਦੀ ਆਮਦ ‘ਤੇ ਲਗਾਮ ਲਗਾਉਣ ਵਿੱਚ ਅਸਮਰੱਥਾ” ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਸਪਲਾਈ ਦੀ ਘਾਟ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਪ੍ਰਮੁੱਖ ਯੋਗਦਾਨ ਸੀ।

ਆਸਟ੍ਰੇਲੀਅਨ ਹਾਊਸਿੰਗ ਐਂਡ ਅਰਬਨ ਰਿਸਰਚ ਇੰਸਟੀਚਿਊਟ ਦੇ ਮੈਨੇਜਿੰਗ ਡਾਇਰੈਕਟਰ ਮਾਈਕਲ ਫੋਦਰਿੰਗਮ ਦੁਆਰਾ ਰਿਪੋਰਟ ਨੂੰ “ਕੂੜਾ” ਲੇਬਲ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਹੈ, ਜਿਸ ਨੇ ਦੱਸਿਆ ਕਿ ਇਹ ਮੁੱਖ ਕਾਰਕਾਂ ਦਾ ਜ਼ਿਕਰ ਨਹੀਂ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਜੋ ਉਸ ਦਾ ਮੰਨਣਾ ਹੈ, ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਤੋਂ ਕਿਰਾਏ ਦੀ ਅਯੋਗਤਾ ਦਾ ਕਾਰਨ ਬਣਿਆ ਹੈ।

IPA ਦੀ ਰਿਪੋਰਟ ਵਿੱਚ “ਸਾਲ 2028 ਤੱਕ ਆਸਟ੍ਰੇਲੀਆ ਵਿੱਚ ਰਹਿਣ ਦੀ ਸੰਭਾਵਨਾ 1.755 ਮਿਲੀਅਨ ਨਵੇਂ ਪ੍ਰਵਾਸੀਆਂ” ਦਾ ਹਵਾਲਾ ਦਿੱਤਾ ਗਿਆ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ 2021-2022 ਤੱਕ 2027-2028 ਤੱਕ ਦੇ ਅੰਕੜਿਆਂ ਨੂੰ ਜੋੜ ਕੇ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕੀਤਾ ਜਾਪਦਾ ਹੈ।

ਇਸ ਵਿਚ ਕਿਹਾ ਗਿਆ ਹੈ: “ਅੰਤਰਰਾਸ਼ਟਰੀ ਵਿਦਿਆਰਥੀਆਂ ਦੇ ਬੇਮਿਸਾਲ ਪ੍ਰਵਾਹ ਦੇ ਨਤੀਜੇ ਨਾ ਸਿਰਫ ਆਸਟ੍ਰੇਲੀਆਈਆਂ ਦੁਆਰਾ ਮਹਿਸੂਸ ਕੀਤੇ ਗਏ ਹਨ, ਸਗੋਂ ਉਹ ਵਿਦਿਆਰਥੀ ਵੀ ਮਹਿਸੂਸ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ, ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਦਾ ਵਿਦਿਅਕ ਤਜਰਬਾ ਰਿਹਾਇਸ਼ ਦੀ ਘਾਟ ਤੋਂ ਪੀੜਤ ਹੈ।

IPA ਨੇ ਪਹਿਲਾਂ ਕਿਹਾ ਸੀ ਕਿ ਮੁੱਦੇ ਗੁੰਝਲਦਾਰ ਸਨ, ਕਿ “ਸਰਕਾਰ ਦੇ ਅੰਦਰੋਂ ਕੋਈ ਤਾਲਮੇਲ” ਨਹੀਂ ਹੈ ਅਤੇ “ਇਸ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਕਿ ਸਾਡੇ ਕੋਲ ਇਹਨਾਂ ਵੱਡੇ ਮਾਈਗ੍ਰੇਸ਼ਨ ਪ੍ਰੋਗਰਾਮਾਂ ਦਾ ਵਿਸਤਾਰ ਕੀਤਾ ਜਾ ਰਿਹਾ ਹੋਵੇ” ਵਿੱਚ ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚਾ ਹੋਣਾ ਲਾਜ਼ਮੀ ਸੀ।

ਕੋਵਿਡ -19 ਵਾਇਰਸ ਦੇ ਆਉਣ ਤੋਂ ਕੁਝ ਮਹੀਨਿਆਂ ਬਾਅਦ, 2020 ਦੇ ਸ਼ੁਰੂ ਵਿੱਚ ਜਦੋਂ ਆਸਟ੍ਰੇਲੀਆ ਦੀਆਂ ਸਰਹੱਦਾਂ ਬੰਦ ਕਰ ਦਿੱਤੀਆਂ ਗਈਆਂ ਸਨ, ਤਾਂ ਮਾਈਗ੍ਰੇਸ਼ਨ ਵਿੱਚ ਕਮੀ ਆਈ ਸੀ, ਅਤੇ ਨਵੰਬਰ 2021 ਤੱਕ ਬੰਦ ਰਹੀ ਸੀ।

ਜਦੋਂ ਤੱਕ ਸਰਹੱਦਾਂ ਦੁਬਾਰਾ ਖੁੱਲ੍ਹੀਆਂ, ਮਹਾਂਮਾਰੀ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਉਮੀਦ ਕੀਤੀ ਜਾਣ ਵਾਲੀ ਤੁਲਨਾ ਵਿੱਚ ਸ਼ੁੱਧ ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਪ੍ਰਵਾਸ ਨੇ 500,000 ਹਿੱਟ ਲਿਆ ਸੀ। ਸਰਕਾਰ ਦਾ ਅੰਦਾਜ਼ਾ ਹੈ ਕਿ ਇਸ ਸਾਲ ਜਨਵਰੀ ਤੋਂ ਅਪ੍ਰੈਲ ਦਰਮਿਆਨ ਵਿਦਿਆਰਥੀ ਵੀਜ਼ੇ ‘ਤੇ ਆਸਟ੍ਰੇਲੀਆ ‘ਚ 590,566 ਲੋਕ ਆਏ ਸਨ।

ਉਸਨੇ ਕਿਹਾ ਕਿ ਅੰਤਰਰਾਸ਼ਟਰੀ ਸਰਹੱਦਾਂ ਨੂੰ ਦੁਬਾਰਾ ਖੋਲ੍ਹਣ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਆਸਟ੍ਰੇਲੀਆ ਵਿੱਚ ਕਿਰਾਏ ਦੀਆਂ ਜਾਇਦਾਦਾਂ ਦੀ ਗਿਣਤੀ ਸੁੰਗੜ ਰਹੀ ਸੀ, ਅਤੇ ਇਸਲਈ ਦਾਅਵਿਆਂ ਦਾ ਸਟੈਕ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦਾ, ਉਸਨੇ ਕਿਹਾ।

ਆਸਟ੍ਰੇਲੀਆ ਵਿੱਚ ਕਿਰਾਏ ਦਾ ਸੰਕਟ ਕਿੰਨਾ ਮਾੜਾ ਹੈ?
ANZ ਬੈਂਕ ਅਤੇ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਡੇਟਾ ਫਰਮ CoreLogic ਦੇ ਅਨੁਸਾਰ, ਕਿਰਾਏ ਦੀ ਸਮਰੱਥਾ ਮਈ ਵਿੱਚ ਨੌਂ ਸਾਲਾਂ ਵਿੱਚ ਆਪਣੇ ਸਭ ਤੋਂ ਹੇਠਲੇ ਪੱਧਰ ‘ਤੇ ਪਹੁੰਚ ਗਈ ਹੈ, ਮਤਲਬ ਕਿ ਕਿਰਾਏਦਾਰ ਆਪਣੀ ਆਮਦਨ ਦਾ ਲਗਭਗ ਇੱਕ ਤਿਹਾਈ ਹਿੱਸਾ ਨਵੀਂ ਲੀਜ਼ ਦੀ ਸੇਵਾ ਲਈ ਸੌਂਪ ਰਹੇ ਹਨ।

ਇਸ ਦੇ ਨਾਲ ਹੀ, ਰਾਜਧਾਨੀ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ ਕਿਰਾਏ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਜੂਨ 2022 ਤਿਮਾਹੀ ਤੋਂ ਜੂਨ 2023 ਤਿਮਾਹੀ ਤੱਕ 17 ਪ੍ਰਤੀਸ਼ਤ ਅਤੇ ਰਾਸ਼ਟਰੀ ਪੱਧਰ ‘ਤੇ 11.8 ਪ੍ਰਤੀਸ਼ਤ ਵਧੀਆਂ, ਪ੍ਰੋਪਟ੍ਰੈਕ ਦੇ ਅਨੁਸਾਰ। IPA ਦਾ ਦਾਅਵਾ ਹੈ ਕਿ ਰਿਹਾਇਸ਼ ਦੀ ਸਪਲਾਈ ਬਹੁਤ ਘੱਟ ਹੈ ਅਤੇ “ਇਸ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਸੰਕਟ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਮੁੱਖ ਯੋਗਦਾਨ ਰਾਸ਼ਟਰਮੰਡਲ ਸਰਕਾਰ ਦੀ ਪ੍ਰਵਾਸੀਆਂ ਦੀ ਆਮਦ ਨੂੰ ਰੋਕਣ ਵਿੱਚ ਅਸਮਰੱਥਾ ਹੈ।”

ਇਹ ਸਹੀ ਹੈ ਕਿ ਰਿਹਾਇਸ਼ ਦੀ ਸਪਲਾਈ ਘੱਟ ਹੈ, ਫੋਦਰਿੰਗਮ ਨੇ ਕਿਹਾ, ਪਰ ਆਈਪੀਏ ਦਾ ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਣ “ਪੂਰੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਨਜ਼ਰਅੰਦਾਜ਼ ਕਰਦਾ ਹੈ ਕਿ ਅੰਤਰਰਾਸ਼ਟਰੀ ਵਿਦਿਆਰਥੀਆਂ ਲਈ ਮਾਹਰ ਰਿਹਾਇਸ਼ ਦਾ ਪੂਰਾ ਖੇਤਰ ਹੈ ਜੋ ਮਹਾਂਮਾਰੀ ਦੇ ਦੌਰਾਨ ਖਾਲੀ ਬੈਠਾ ਹੈ,” ਉਸਨੇ ਕਿਹਾ।

ਆਸਟ੍ਰੇਲੀਆ ਕਿਰਾਏ ਦੇ ਸੰਕਟ ਵਿੱਚ ਕਿਉਂ ਹੈ?
ਫੋਦਰਿੰਗਮ ਨੇ ਕਿਹਾ ਕਿ ਆਸਟ੍ਰੇਲੀਆ ਦੇ ਕਿਰਾਏ ਦੇ ਸੰਕਟ ਨੂੰ ਚਲਾਉਣ ਵਾਲੇ ਕਾਰਕ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਤੋਂ ਪੈਦਾ ਹੋ ਰਹੇ ਹਨ। ਇੱਕ ਮੁੱਦਾ ਜਿਸਦਾ ਉਸਨੇ ਹਵਾਲਾ ਦਿੱਤਾ ਉਹ ਇਹ ਹੈ ਕਿ ਹਰੇਕ ਘਰ ਵਿੱਚ ਘੱਟ ਲੋਕ ਰਹਿੰਦੇ ਹਨ, ਜੋ ਸਪਲਾਈ ਦੀ ਘਾਟ ਵਿੱਚ ਯੋਗਦਾਨ ਪਾ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਇਹ ਬਦਲੇ ਵਿੱਚ ਕੀਮਤਾਂ ਨੂੰ ਵਧਾ ਰਿਹਾ ਹੈ।

ਨਾਲ ਹੀ, ਮਕਾਨ ਮਾਲਕ ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਕੋਲ ਬਕਾਇਆ ਗਿਰਵੀਨਾਮਾ ਹੈ, ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ ਕਿ ਉਹ ਉਹਨਾਂ ‘ਤੇ ਉੱਚ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ ਦਾ ਭੁਗਤਾਨ ਕਰ ਰਹੇ ਹੋਣ ਅਤੇ ਉਹਨਾਂ ਖਰਚਿਆਂ ਨੂੰ ਕਿਰਾਏਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਦੇ ਰਹੇ ਹੋਣ।

ਡੇਟਾ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ਕਿਰਾਏਦਾਰਾਂ ਲਈ ਉਪਲਬਧ ਸੰਪਤੀਆਂ ਦੀ ਸੰਖਿਆ ਵਿੱਚ ਕਮੀ ਆਈ ਹੈ ਕਿਉਂਕਿ ਜਾਇਦਾਦ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਮਾਲਕ-ਕਬਜ਼ਾ ਕਰਨ ਵਾਲਿਆਂ ਨੂੰ ਵੇਚ ਰਹੇ ਹਨ, ਫਲੈਹਰਟੀ ਨੇ ਕਿਹਾ, ਉਹ ਸੋਚਦੀ ਹੈ ਕਿ ਕਿਰਾਏਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਮੁਸ਼ਕਲ ਸਮੇਂ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਮੁੱਖ ਕਾਰਨ ਹੈ।

ਉਸਨੇ ਕਿਹਾ ਕਿ ਇੱਕ ਵਾਰ ਜਦੋਂ ਸੰਪੱਤੀ ਨਿਵੇਸ਼ ਨਿਰਾਸ਼ਾਜਨਕ ਹੋ ਜਾਂਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਇਹ ਰਾਸ਼ਟਰੀ ਪੱਧਰ ‘ਤੇ ਉਪਲਬਧ ਸੰਪਤੀਆਂ ਦੇ ਕੁੱਲ ਪੂਲ ਨੂੰ ਘਟਾ ਦਿੰਦਾ ਹੈ। ਅਰਥ ਸ਼ਾਸਤਰੀਆਂ ਦਾ ਕਹਿਣਾ ਹੈ ਕਿ ਹਾਲ ਹੀ ਵਿੱਚ ਉੱਚੀ ਜਨਮ ਦਰ ਨਾਲ ਜੁੜੀ ਆਬਾਦੀ ਵਿੱਚ ਵਾਧਾ, ਅਤੇ ਨਾਲ ਹੀ ਆਸਟ੍ਰੇਲੀਆ ਦੇ ਅੰਦਰ ਘੁੰਮਣ-ਫਿਰਨ ਵਾਲੇ ਲੋਕ, ਕਿਰਾਏ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਨੂੰ ਵਧਾਉਣ ਦੇ ਪ੍ਰਵਾਹ ‘ਤੇ ਪ੍ਰਭਾਵ ਪਾਉਂਦੇ ਹਨ।

ਅਸੀਂ ਆਸਟ੍ਰੇਲੀਆ ਵਿੱਚ ਕਿਰਾਏ ਦੇ ਸੰਕਟ ਨੂੰ ਕਿਵੇਂ ਹੱਲ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਾਂ?
ਫੋਦਰਿੰਗਮ ਨੇ ਕਿਹਾ ਕਿ ਹੋਰ ਜਾਇਦਾਦਾਂ ਬਣਾਉਣ ਨਾਲ ਦਬਾਅ ਕੁਝ ਹੱਦ ਤੱਕ ਘੱਟ ਹੋ ਜਾਵੇਗਾ, ਪਰ ਨਿਰਮਾਣ ਉਦਯੋਗ ਨੂੰ ਸਪਲਾਈ ਚੇਨ ਅਤੇ ਕਰਮਚਾਰੀਆਂ ਦੀਆਂ ਸਮੱਸਿਆਵਾਂ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪਿਆ ਹੈ।

ਆਸਟ੍ਰੇਲੀਅਨ ਬਿਊਰੋ ਆਫ਼ ਸਟੈਟਿਸਟਿਕਸ ਦੇ ਅਨੁਸਾਰ, 2017 ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਮੁਕੰਮਲ ਹੋਏ ਘਰਾਂ ਦੀ ਗਿਣਤੀ ਹੇਠਾਂ ਵੱਲ ਵਧ ਰਹੀ ਹੈ। ਸਰਕਾਰ ਦੇ $10 ਬਿਲੀਅਨ ਹਾਊਸਿੰਗ ਬਿੱਲ ਵਿੱਚ ਪੰਜ ਸਾਲਾਂ ਵਿੱਚ 30,000 ਸਮਾਜਿਕ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਘਰਾਂ ਦੀ ਯੋਜਨਾ ਸ਼ਾਮਲ ਹੈ, ਪਰ ਗ੍ਰੀਨਜ਼ ਦੇ ਵਿਰੋਧ ਕਾਰਨ ਸੈਨੇਟ ਵਿੱਚ ਰੁਕ ਗਿਆ ਹੈ।

ਫਲੈਹਰਟੀ ਨੇ ਪ੍ਰਸਤਾਵਿਤ ਕੀਤਾ ਕਿ ਸਰਕਾਰ ਬਿਲਡ-ਟੂ-ਰੈਂਟ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਨੂੰ ਪ੍ਰੋਤਸਾਹਿਤ ਕਰੇ, ਜੋ ਆਮ ਤੌਰ ‘ਤੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦੁਆਰਾ ਬਣਾਏ ਗਏ ਅਪਾਰਟਮੈਂਟ ਹੁੰਦੇ ਹਨ ਜੋ ਸਿਰਫ ਕਿਰਾਏਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਹੀ ਪੇਸ਼ ਕੀਤੇ ਜਾ ਸਕਦੇ ਹਨ।